陆振球:中国城市化2.0 利大湾区楼市

【明报专讯】圣诞假期香港因社运人士又出来捣乱而令巿面变得冷清,相比之下港人往内地数字却较去年大增三成,笔者更有朋友趁假期到大湾区买楼,实行将投资分散以降低风险,而另一名朋友过去一年一直在大湾区睇楼而终在近日扑槌,触发点是区选结果令他意会不少港人背书暴力,终令他对香港心死。

有友报统计,过去一年香港有30多宗街舖要蚀让,数字为历来最多,而街舖蚀让,自然反映零售业在近半年受乱局影响致不景,舖租相应大跌而售价更惨淡,终有业主忍不住宁愿蚀让离场。

街舖要蚀让 业主宁离场

说到舖租大跌,原来住宅租金也开始顶不住,据利嘉阁对50个热门屋苑统计得出的平均租金,于11月再跌1%至呎租36.05元,令首11个累积升幅收窄至只有0.6%(见图1),该行预计全年租金会录得净跌幅,如果真的是这样,即过去一年多香港热门屋苑的租金只有波幅而没有升幅。

笔者一直指出,楼价可受投资气氛影响而升升跌跌,如租金停滞不前,会更能反映经济失去动力,打工仔加不到人工,自然也难支撑租金上升。

珀居拥小榄山海景色 户户设泳池

【明报专讯】特区政府表明一手空置税事在必行,令发展商加速销售现楼新盘的进度。英皇国际(0163)发展、由14幢洋房组成的屯门小榄珀居,去年夏天推出至今已经累沽11幢、套现近11亿元,意味

至于楼价,截至上周中原楼价指数较年初仅升了不足2%,由年初至年中的升幅大部分被抹掉,而若楼价如租金与年初持平,则也和租金一样,即过去两年也都是有波幅没升幅,且形态更可能形成双顶。

事实上,若按年计算,过去四分之一个世纪,楼价升得最厉害分别是1996年和2004年,前者是回归前憧憬北水会源源不绝来港的亢奋,但在1997年却出现了亚洲金融风暴而将楼巿升势逆转,至于2004年则是SARS过后楼巿复苏,而之前楼价跌了近七成令比较基数偏低,于是楼价可以急弹。然而,自金融海啸后楼巿在2009年重现亢奋,虽然之后10年楼市升多跌少,但其实每次升浪一蟹不如一蟹(图2) ,反映上升动力早已减弱。

相比之下,港股恒指在去年因中美贸战而大跌,但今年以来至今已升逾9%,跑赢香港楼巿(见图3),明年香港的股巿和楼巿,又会哪个跑赢?

内地城市放宽落户限制二三线城市受惠

文首提及一些朋友去了大湾区买楼,不得不提本周三国务院办公厅等公布,为了促进人口流动,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,并全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件,大家可留意有关政策会否利好大湾区非一线市如珠海及中山的购房需求。

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